Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зачем нужен брачный договор для ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так принято называть документальное соглашение, в котором фиксируются права супругов при разделе совместного имущества. Контракт должен быть обязательно заверен нотариусом, иначе документ считается недействительным. В договоре чётко прописано, кому что из совместного имущества достаётся при расторжении брака. К примеру, стороны могут договориться и прописать, что 1/3 доли квартиры при разводе отходит жене, а 2/3 — мужу.
Брачный договор при ипотеке: что это такое
Если недвижимость была приобретена за счёт средств семейного бюджета, и у сторон на руках есть подписанный брачный договор, делить её будет проще. Когда речь идёт об имуществе, приобретённом в ипотеку, ситуация с распределением долей усложняется. Всё дело в том, что именно лицу, указанному в ипотечном договоре как заёмщик, придётся рассчитываться с долгом по кредиту. К тому же сам объект будет находиться в залоге у банка, пока задолженность не будет полностью погашена.
Как расторгнуть брачный договор на ипотеку
Расторгнуть такой договор при ипотеке можно в любой момент, но до официального оформления развода. В качестве главного условия выступает обоюдное согласие супругов. Важно помнить, что в случае расторжения договора имущество при разводе придется делить через суд.
Если ипотечный кредит на момент расторжения еще не погашен, для расторжения документа потребуется согласие банка. Если кредитор решит, что его риски при этом возрастают, вам может быть выдвинуто требование погасить ипотеку досрочно.
По инициативе только одного супруга можно расторгнуть договор, если:
- Доказано, что второй супруг не выполняет свои обязательства по договору;
- Один из супругов пропал без вести, при наличии судебного постановления;
- Супруг признан недееспособным: потребуется решение суда;
- Супруг умер: потребуется свидетельство о смерти.
Особенности брачного договора по ипотеке с использованием материнского капитала
По Федеральному закону о поддержке семей, имеющих детей, покупка недвижимости в ипотеку может сопровождаться использованием материнского капитала. При этом недвижимость, приобретенная на эти деньги должна делиться поровну между всеми собственниками, включая детей, которые становятся правообладателями в автоматическом порядке.Таким образом, как бы ни распределялось имущество между членами семьи, деньги из фонда материнского капитала всегда сохраняются за обоими родителями и всеми детьми в равных долях. А любые положения брачного контракта, опровергающие это правило, законом определяются как ничтожные.
Добровольный или принудительный отказ от части имущества, приобретенной на материнский капитал невозможен пока, пока дети не достигнут совершеннолетия, а до тех пор все вопросы с банком будут решаться судом при участии органов опеки и попечительства.
Как составить брачный договор на ипотеку: образец договора
Развод нередкое событие для сегодняшнего дня и оно тянет за собой множество последствий, одно из которых является раздел имущества. Согласно статье 34 Семейного Кодекса, имущество, которое приобретено во время брака относится к категории совместно нажитого, а это означает, что оно должно делиться пополам между супругами.
Но ситуация усложняется, если оба или один из супругов взял на себя ипотеку. Здесь закон не всегда может справедливо разделить кредитную квартиру, так как погашалась она непропорционально.
Единственным верным решением, чтобы оградить себя от такой участи – является заключение брачного договора, который может идти вразрез с положением 34 статьи.
Сама процедура заключения брачного договора в России не слишком распространенная. Это больше связано с моральной точкой зрения и некими комплексами, но это лучший способ перестраховаться на случай расторжения брака.
Ведь никто не знает, какие отношения со вторым супругом у вас будут на момент развода и будут ли соблюдены прежние договоренности. Кроме того, брачный контракт позволяет избежать не только раздела имущества, но и других длительных судебных споров.
Это очень удобная форма, чтобы придать вашим договоренностям законную силу. Если до свадьбы вы не успели этого сделать, то вы имеете полное право заключить брачный договор во время брака. В него можно вписать любые пункты по соглашению обеих сторон, которые не противоречат Законодательству.
Поэтому если имеются какие-то спорные вопросы, в том числе и ипотечное жилье, то лучше сразу подумать над этим вопросом.
Что нужно знать перед подписанием
Подписать брачный договор при ипотеке можно во время брака, до заключения семейного союза или на грани его расторжения. Документ действителен весь период официального существования вашей ячейки общества — получает силу с момента заверения у нотариуса, теряет ее при разводе. Но пункты, касающиеся периода после расторжения брака (те же выплаты по ипотеке) развод не отменяет.
Аннулировать брачный договор можно в любой момент с помощью нотариуса или через суд — просто отказаться исполнять взятые на себя обязательства нельзя.
Юристы советуют четко прописывать, на чьи деньги приобретается жилье, в чью собственность оно поступает и кто обязуется выплачивать ипотеку в случае расторжения брака (это могут быть как оба супруга, так и один из них).
Расторгают ли брачные договоры на квартиры, находящиеся в ипотеке, если кредит еще не погашен? Теоретически да — вы имеете право делать со своим соглашением что и когда угодно (ст. 421 ГК РФ). Но если оно фигурирует в договоре с банком о получении ипотеки, расторгать или изменять условия своего брачного договора лучше ставя в известность своего кредитора.
Проявив непредусмотрительность, вы рискуете попасть под санкции, которые усложнят отношения с банком.
Еще один момент, на который нужно обратить внимание: решая, дать вам ипотеку или нет, многие банки будут предлагать свой вариант брачного договора. Вы не обязаны подписывать документ, если он вас не устраивает — посоветуйтесь с юристом и при необходимости дополните условия нужными пунктами, чтобы интересы и вас, и вашей второй половины были учтены. Но будьте готовы к тому, что организация может отказать в кредите именно на этом основании, это законно.
Помните: сотрудников банка волнуют их интересы, не ваши — если договориться не получается, поищите альтернативную организацию для оформления кредита.
В Санкт-Петербурге множество застройщиков предлагает выгодные условия ипотеки. Чтобы подобрать оптимальную кредитную программу, изучите ассортимент через расширенный поиск или обратитесь в наш отдел продаж — подскажем.
Оформление: требования, нюансы, скрытые угрозы
Как сделать ипотечный брачный договор? Это должен быть документ в письменной форме с заверением от нотариуса (п. 2 ст. 41 СК РФ).
К нему нужно приложить согласие супруга на покупку жилья, также заверенное у юриста. Составить документ можно самостоятельно, воспользовавшись образцами из Интернета, и обратиться к нотариусу только для заверения. Но целесообразнее формулировать пункты договора после консультации с юристом и под его руководством.
Что прописывать в ипотечном брачном соглашении между супругами:
на кого оформляется квартира, кто будет ее собственником после погашения кредита и в каких долях;
данные о приобретаемом объекте (адрес, площадь) и банке, выдающем кредит;
объем первоначального и ежемесячных взносов, кто их будет делать и каковы источники дохода;
как будет поделена квартира и долговые обязательства в случае развода.
Если предполагается, что один из супругов отказывается от своей доли в ипотечной квартире, в документе нужно прописать сумму компенсации, которую он получит при разделе недвижимости. Также специалисты рекомендуют указывать в договоре, кто из супругов будет платить за коммунальные Услуги, нести материальную ответственность за страховку кредита и проценты по нему.
Постарайтесь отразить в договоре все существенные для вас нюансы, в этом вам поможет опытный семейный Юрист.
Оформить брачный договор вы можете и перед, и во время, и после получения ипотеки, но помните: в последних двух случаях о заключении соглашения между супругами обязательно ставить в известность своего кредитора (ст. 46 СК РФ). Если этим условием пренебречь, договоренности между мужем и женой не будут иметь силы и выплачивать ипотеку нужно будет на общих основаниях, предусмотренных законом и договором с банком.
Какие риски может закрыть брачный договор?
Оформление брачного контракта позволяет снизить риски, возникающие при наличии ипотеки. Документ регламентирует особенности погашения кредита в случае неравного объема доходов мужа и жены. Но в результате ответственность возлагается только на одного из супругов. Дополнительно интересы лица будут защищены при расторжении брака.
Брачный контракт позволяет исключить из ипотечного кредита лицо, которое не является гражданином РФ. Если брак заключён с иностранцем, финансовая организация неохотно предоставляет деньги в долг. Это связано со сложностями, которые могут возникнуть в процессе истребования задолженности.
Шанс на отклонение заявки повышается, если один из супругов имел судимость. Однако исключение его из сделки при помощи оформления брачного договора для ипотеки повышает вероятность одобрения.
К сведению
На практике деньги на первоначальный взнос могут предоставить родители одного из заемщиков. Оформление брачного договора позволяет учесть эту особенность и в последующем повысить размер доли в недвижимости или снизить величину платежей, которые должен производить супруг.
Раздел имущества.
В первую очередь брачный договор оформляют для раздела залоговой недвижимости и распределения обязательств по жилищному кредиту. Практика показывает, что один из супругов может уклониться от выплаты ипотеки. Действие ущемляет интересы другой стороны. Оформление брачного контракта при ипотеке позволяет предотвратить развитие ситуации. В документе можно зафиксировать платежи, которые должен производить каждый из супругов.
Если ипотека оформлена только на мужа или жену, подготовка брачного контракта позволяет установить раздельный режим собственности на залоговую недвижимость. Если брак расторгнут, обязательства по погашению кредита и сама квартира перейдут только к одному лицу.
Муж/жена против кредита.
Если имущество, купленное в кредит, использовалось для нужд семьи, обязательства перед банком признаются общими. Соответствующее правило закреплено в статье 45 СК РФ. В случае возникновения задолженности взыскание по общим обязательствам обращается на всё совместно нажитое имущество. Если собственности для закрытия долга недостаточно, возникает солидарная ответственность. Это значит, что взыскания могут направить на единоличное имущество каждого из супругов.
Многие банки просят клиентов, состоящих в официальном браке, предоставлять нотариально заверенное согласие мужа или жены на заключение сделки. Не всегда супруг желает участвовать в ипотеке и брать на себя обязательства, которые влечет за собой получении денег в долг. В этой ситуации заключение брачного контракта при ипотеке считается единственным способом оформления кредита. Документированная договорённость распределяет права и обязанности сторон. В документе может быть обозначено, что заемщиком по ипотеке будет выступать только один супруг. На него же возлагаются все обязательства. При этом имущество не признается совместно нажитым. Оно будет находиться в собственности только того супруга, который производил погашение.
Оформляет кредит один, а платит другой.
Соглашение минимизируют риск отклонения заявки в случае невозможности подтвердить доход. На практике один из супругов может хорошо зарабатывать, но не имеет официального трудоустройства. В результате он не сможет рассчитывать на ипотеку. Кредит предоставят только официально работающему заявителю. При этом можно прописать, что частичное или полное погашение ипотеки будет производиться созаемщиком, в роли которого выступает супруг, получающий серую зарплату.
Порядок оформления брачного договора для получения ипотеки
Если граждане хотят оформить брачный договор при оформлении ипотеки, нужно действовать по следующей схеме:
- Обсудить с супругом положения будущего документа. Необходимо решить вопросы, касающиеся владения имуществом, порядка погашения кредита и раздела собственности в случае развода.
- Подготовить брачный контракт. Точная форма документа в законодательстве не установлена. Если лицо оформляет соглашение специально для получения ипотеки, финансовая организация может предоставить типовую форму. Компания не имеет права обязать заключать соглашение. Подготовка брачного контракта – добровольное действие. Однако если между супругами присутствуют серьезные разногласия в вопросе получения и погашения ипотеки, финансовая организация может отказать в выдаче денег в долг. Если вы оформляете бумагу по собственной инициативе, помочь в подготовке документа способен юрист.
- Посетить нотариуса для подписания и заверения документа. Обратиться можно к частному или государственному специалисту. Супруги должны прийти вместе.
- Предоставить госпошлину. Её размер регламентирует статья 333.24 НК РФ. Величина платежа составит 500 руб.
- Получить готовый документ. Брачный договор для ипотеки составляется минимум в трех экземплярах. Один из них останется у нотариуса, а два других будут вручены супругам.
Что такое брачный договор для ипотеки
Брачный договор (контракт) — документ, в котором прописываются условия распределения имущественных прав граждан, находящихся в зарегистрированном браке. Договор заключается по согласию обоих супругов.
Проще говоря, муж и жена договариваются о том, как будет делиться их совместно нажитое имущество в случае развода. После чего все эти договоренности фиксируются в брачном договоре, который заверяется у нотариуса.
С распределением общего имущества семьи при разводе все более-менее понятно. Вопросы может вызвать ситуация, когда делить придется ипотечную квартиру и задолженность по кредиту. При этом жилье находится в собственности у заемщика, но и в залоге у банка.
В этом случае супругам лучше заключить брачный договор на недвижимое имущество, приобретаемое в кредит. Документ можно оформить у нотариуса или сразу в банке, одновременно с оформлением кредитного договора на ипотеку.
Особенности БД при жилищном займе с материнским капиталом
Согласно законодательству, недвижимость, приобретенная на средства материнского капитала, оформляется в совместную собственность мужа и жены, а также их детей. Если в подобном случае имеется брачный договор, согласно которому недвижимость принадлежит только тому, на кого она оформлена, а другой участник соглашения не заявляет свои права, можно рассчитывать только на ту часть жилплощади, в приобретении которой не использовался материнский капитал.
Также закон устанавливает только необходимость выделения доли, а ее размер определяется индивидуально (при этом, каждая сторона, за исключением несовершеннолетних членов семьи, вправе от нее отказаться). В этом случае брачный договор помогает достичь согласия в вопросе распределения частей жилплощади.
Для чего необходим брачный договор при ипотеке?
Брачным договором называется контракт юридической силы между будущими или настоящими мужем и женой, который регулирует их имущественные отношения. Соглашение может заключаться как во время брака, так и до него. Он в обязательном порядке должен заверяться нотариально и при этом изъявлять добровольные намерения каждой из сторон. Главным преимуществом подписания брачного договора является то, что действие статьи 34 СК РФ о разделе пополам имущества, нажитого в браке, полностью аннулируется и взамен вступает в силу статья 42 СК РФ, которая позволяет самостоятельно регулировать правовые отношения между супругами на основе официально заключенных договоренностей.
В брачном контракте вы также можете отразить имущественные права детей после развода и сохранение личной собственности. Однако он ни в коем случае не должен иметь пункты о воспитании детей либо незаконно ограничивать права одного из супругов.
Итак, понимая суть контракта и возможность справедливо разделить имущество, согласно вложенным в него средствам, многие супружеские пары уже давно используют такой тип договорных отношений, особенно если они планируют покупку квартиры в кредит или уже ее имеют. Учитывая множество сложностей с ипотекой и ее разделом после развода, в брачном договоре вы сможете указать любые пожелания. Кроме того, удобством брачного договора при ипотеке является возможность вносить в него изменения или расторгнуть на любом этапе семейной жизни, так же, как и заключить.
Расторжение ипотечного договора
Еще одним преимуществом договора является возможность расторгнуть его в любое время, но только не после прекращения брака. Расторжение брачного контракта осуществляется только при условии обоюдного согласия мужа и жены. Данное требование регулирует статья 43 Семейного Кодекса. Однако вы должны понимать, что тогда раздел квартиры, так же как и прочего имущества, будет проходить по общим правилам согласно 34 статье СК РФ. То же самое касается и действия кредитного договора, перед которым обязанности супругов не отменяются.
Расторгнуть договор в одностороннем порядке не получится. В исключительных случаях такое происходило на практике через судебные органы и то при наличии весомых причин, повлиять на которые истец не может.
Расторжение контракта, так же как и его заключение, происходит в присутствии нотариуса, и соответственно официально регистрируется отмена документа. Но если ипотека до сих пор не погашена, то закрыть брачный договор можно будет только с разрешения кредитной организации (статья 46 СК РФ). Кроме того, представитель банка может присутствовать при расторжении договора. Более просто проходит процедура внесения изменений в брачный контракт. Для этого достаточно обоим супругам обратиться к нотариусу и высказать свои пожелания. Юрист внесет поправки и заверит новое дополнение к договору.
Ипотека — долговременный семейный проект. Как правило, выплата ипотечного кредита растягивается на 20-30 лет. Глупо предполагать, что за столь длительный срок в семейной жизни ничего не поменяется. Произойти может что угодно – рождение детей, получение наследства, потеря работы, тяжелая болезнь или смерть, развод.
Брачный договор – это способ предусмотреть если не все, то во всяком случае, большую часть вариантов развития событий и определить стратегию поведения в каждом из них.
Планируя приобретение недвижимости в кредит, следует…
- оценить свои нынешние финансовые возможности и перспективы;
- проанализировать рынок недвижимости, подобрать оптимальный вариант жилья для своей семьи;
- обратиться в несколько банков, сравнить условия кредитования, выбрать наиболее выгодный;
- обсудить с супругом все вопросы, связанные с получением и выплатой кредита, владением и разделом недвижимости и долга перед банком;
- заключить подробный и точный брачный договор, в котором будут отображены договоренности супругов, который будет защищать их права и гарантировать выполнение обязательств.
Семейным законодательством определено, что совместно нажитое имущество является собственностью только мужа и жены. Совершеннолетний ребенок не имеет прав на вещи и объекты режима законной собственности супругов. При этом соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться с учетом интересов той стороны, с которой остаются проживать несовершеннолетние дети. Такой же позиции придерживается суд, разрешая споры о разделении долей, поэтому могут быть предоставлены некоторые преимущества. Что касается ситуаций оформления ипотеки на средства материнского капитала, дети имеют свою долю, что должно учитываться. Производится раздел в равных долях между всеми членами семьи, однако обязательства по выплате ипотечных взносов возлагаются исключительно на родителей. Если для погашения обязательств по ипотечной квартире использовалось имущество детей, этот факт обязательно учитывается, и ребенку выделяется доля соразмерно внесенной части. Она может быть продана для выплаты кредита в рамках реализации личных имущественных прав.