Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?

Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:

• Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);

• Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);

Что грозит за неуплату налога?

Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.

«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.

Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.

При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.

• документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
• паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
• арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
• срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
• порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
• оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
• условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
• число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
• опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
• условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

Как должна выглядеть квартира

Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.

Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.

Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.

Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.

Как оформить объявление

Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.

Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.

1. Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
2. Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
3. Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
4. Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
5. Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
6. Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
7. Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
8. Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.

Определить нежелательных арендаторов

Самостоятельно или при помощи риэлтора следует определить целевую аудиторию для аренды вашего жилья.

Например, если это 3-комнатная квартира самой низкой ценовой категории, то, скорее всего, сдать ее удастся покомнатно разным арендаторам или группе жильцов, которые будут платить вскладчину. Соответственно, вложения в ремонт и уют должны быть минимальными, впрочем, как и требования к составу жильцов.

Если вы сдаете ухоженную квартиру для одного-двух человек или для одной семьи, уместно ввести принципиальные ограничения. К примеру, вы решили, что в вашей квартире не должны проживать:

• студенты;
• арендаторы с домашними животными;
• арендаторы с детьми.

Право сдачи возникает только у фактического собственника, который указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Без доверенности не могут действовать ни близкие родственники, ни друзья. Если недвижимость находится в собственности нескольких лиц, обязательно письменное согласие каждого из них.

Также согласие каждого совладельца требуется, если планируется сдавать отдельную комнату. При его отсутствии дальнейшие действия считаются незаконными. Другие жильцы имеют полное право вызвать полицию, чтобы выпроводить посторонних лиц. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, согласие нужно получить от родителей и органов опеки.

При наличии нескольких собственников все они должны присутствовать на подписании соглашения. Если такой возможности нет, потребуется нотариальная доверенность. Её можно оформить как на одного из совладельцев, так и на другого представителя.

Как правильно сдать комнату или квартиру с помощью агента?

Чтобы сдача жилья при помощи риэлтора прошла успешно, нужно понимать, как происходит эта процедура. Она обязательна должна включать в себя следующие последовательные шаги:

1. В первую очередь нужно найти подходящего посредника, то есть агентство недвижимости.
2. Обратиться в выбранную организацию, получить подробную консультацию, а также заключить соответствующий договор.

   Справка. Следует быть готовым к тому, что агент захочет осмотреть жилплощадь или попросил выслать фотографии квартиры.

3. Далее агентство приступит к поиску квартиросъемщика. Как только появится подходящий вариант, собственник квартиры будет поставлен об этом в известность.
4. Завершающим этапом является заключение договора найма (если речь идет о физических лицах) между арендодателем и арендатором и составление акта приема-передачи имущества.

Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)

В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.

Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.

С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.

Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог за полученный доход — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы.

Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.

Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

Как снять квартиру через агента: пошаговая инструкция

Аренда недвижимости через агентство всегда сопряжена с дополнительными затратами. Нужно быть готовым к тому, что после заключения арендного соглашения арендатору придется оплачивать пользование объектом за месяц вперед. Однако такую возможность можно исключить, если сразу обговорить со специалистом все детали.

«Снимать квартиру у агентства не получится. Все дело в том, что такие компании только подыскивают подходящие объекты. А после того, как клиент заключит арендное соглашение или начнет пользоваться предложенной недвижимостью, считается, что риэлтор исполнил свои обязательства. Его услуги оплачивают, больше специалист ничего не должен клиенту».

Для того чтобы арендовать квартиру через агентство можно воспользоваться следующей пошаговой инструкцией:

1. Подбираем проверенную компанию. Важно, чтобы она давно работала на рынке, имела свой офис. Проверить информацию о том, когда зарегистрирована фирма, можно на официальном сайте налоговой службы по ИНН.
2. Обращаемся к риэлтору, консультируемся с ним. Спросите, сможет ли специалист подобрать квартиру, в нужном районе, которая отвечает вашим потребностям, сколько времени займет поиск, какие дополнительные услуги он оказывает и что именно входит в стоимость его работ.
3. Внимательно ознакомьтесь с договором на оказание риэлтерских услуг. Обратите внимание на права и обязанности исполнителя, сравните их с тем, что вам рассказывал сам специалист.
4. Если все в порядке, можно подписывать договор. В некоторых случаях придется внести задаток.
5. Специалист внимательно выслушивает ваши пожелания и составляет список подходящих под требования объектов.
6. Далее нужно отобрать объекты, которые понравились. Риэлтор договорится о времени и дате просмотра.
7. В назначенный день клиент вместе со специалистом осматривают недвижимость. Если ни один вариант не устроил, то риэлтор продолжает поиск.
8. Если клиенту понравилась одна из квартир, и он готов арендовать ее, назначают переговоры. Как правило, если хозяин недвижимости присутствует во время просмотра, поговорить с ним можно в этот же день.
9. После обсуждения всех деталей, риэлтор готовит проект договора аренды, затем стороны знакомятся с ним, после чего, подписывают его.

Документальное оформление сделки

Независимо от того, будет ли это самостоятельный поиск клиентов или обращение за услугой в риелторское агентство, необходимо собрать стандартный пакет документов.

Потребуются следующие бумаги:

1. Свидетельство или выписка ЕГРН о праве собственности. Хорошо, если будет один хозяин, в противном случае совладельца необходимо будет пригласить на финальный этап сделки — момент заключения договора.
2. Паспорт собственника. Копия документа тоже нужна, так как она передается вместе с договором нанимателю.
3. Письменное согласие на сдачу от прописанных в квартире граждан.
4. Квитанции об отсутствии долгов по ЖКУ.

Настоятельно рекомендуется всегда заключать договор — как при длительной аренде, так и посуточной. Грамотно составленный документ является гарантом спокойствия и защитой интересов арендодателя. В случаях возникновения конфликтов, споров или несвоевременной оплаты договор всегда можно расторгнуть досрочно.

Обязательные пункты:

1. Паспортные данные обеих сторон.
2. Сумма и сроки оплаты.
3. Кто будет проживать в квартире (список).
4. Обязанности собственника и арендатора. Дополнительные требования оговариваются индивидуально и также прописываются в договоре.
5. Находящееся в квартире имущество, ответственность за его сохранность, состояние жилого помещения на момент заселения.
6. Форс-мажорные ситуации.
7. Возможность досрочного расторжения договора в случае несоблюдения условий проживания.

Договор — это свидетельство гражданско-правовых отношений между заключающими его сторонами.

В случае возникновения спорных моментов собственник имеет право:

• выселить жильцов в течение 3–7 дней без возмещения арендной платы;
• в случае повреждения имущества — не возвращать сумму залога;
• согласно соответствующему пункту договора взыскать средства за причиненный ущерб;
• в более сложных ситуациях — обратиться в суд.

Отсюда можно сделать вывод о необходимости заключения договора, даже если арендаторами являются хорошие знакомые или приятели. Это нужно в первую очередь владельцу недвижимости.

Пошаговая инструкция по сдаче квартиры

Чтобы сдать недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

1. провести анализ рынка – на данном этапе нужно просмотреть объявления об аренде и определить стоимость оплаты за квартиру, причем следует учитывать коммунальные платежи;
2. подготовить жилплощадь к сдаче – провести уборку, вывести/надежно спрятать личные вещи, при необходимости сделать косметический ремонт, проверить исправность сантехнического оборудования и электробытовых приборов;
3. найти квартиросъемщиков – куда же без них;
4. показать квартиру – на этом этапе владельцу нужно оценить порядочность и платежеспособность людей (а это очень непросто), а также представить жилплощадь в выгодном свете, например, рассказать о наличии магазинов, детских садов, школ и иных предприятий поблизости (если жильцы новички в городе, разумеется);
5. подготовить бумаги – документы при аренде квартиры потребуются не только от нанимателя, но и от собственника жилья. Арендаторы должны быть уверены, что имеют дело не с мошенниками, поэтому могут потребовать предъявление паспорта, свидетельства о праве собственности и квитанции по оплате ЖКХ;
6. заключить договор – важный этап, на котором оговариваются все условия проживания нанимателей. Правильно составленный договор позволит избежать ряда проблем с выселением или оплатой за аренду квартиры, хотя и переоценивать его не стоит. Если жилец сорвался из Питера в Уфу на тетино наследство или новую работу, то заставить его заплатить по договору будут очень непросто — но в пределах города договор все-таки дисциплинирует жильца;
7. получить оплату/предоплату – в зависимости от условий соглашения об аренде оплата может производиться как заблаговременно, в виде авансового платежа, так и по окончании каждого месяца аренды.

Факт оплаты желательно подтверждать соответствующими документами – расписка, платежное поручение и так далее. В противном случае между собственником и арендатором могут возникнуть споры об образовавшихся задолженностях, которые придется решать в судебном порядке. А в суды у нас, как известно, лучше не попадать никому.

Особенности сдачи квартиры через агентство

Чтобы не столкнуться с явным мошенничеством со стороны потенциальных арендодателей, лучше обращаться в проверенную компанию. Владельцам недвижимости услуги предоставляются на бесплатной основе. Если возникают претензии по оплате при заезде в квартиру, собственник может обратиться к агенту для подбора других жильцов.

После подписания договора с агентством остается ждать потенциальных арендодателей. Агенты рекламируют квартиру на различных площадках в интернете, показывая положительные стороны. Можно доверить первые просмотры агентам или действовать совместно с ним.

При выборе компании важно ориентироваться на рекомендации знакомых или рейтинги за разные годы. Помогают отзывы других арендаторов на профильных сайтах. При выборе агентства запрашивается следующее:

• лицензия;
• документы о квалификации персонала;
• отзывы клиентов.

Крупные компании размещают подобную информацию при входе в офис и на своих сайтах. Это позволяет сэкономить время. При окончательном выборе заключается договор на оказание услуг. Стандартной формы нет, но важно предусмотреть основные пункты.

Следует знать, что любые источники доходов должны быть занесены в декларацию или зарегистрированы как род деятельности. От этого зависит формирование системы налогообложения государства.

Закон стоит на страже порядка, и если гражданин решит «уйти в тень», то ему стоит лишний раз подумать и взвесить все «за» и «против», узнать, чем может грозить уклонение от выплаты налогов.

Порядок действий:

1. Оформление патента. Необходимо будет потратиться на его приобретение. Цена будет зависеть от срока действия — от 1 до 12 месяцев в рамках одного календарного года. Если покупать патент до полугода, то оплатить его нужно будет сразу, в остальных случаях разрешается перечислять средства частями. Стоимость определяется индивидуально: налоговая база, которая зависит от месторасположения и жилплощади квартиры, умножается на 6%.
2. Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Здесь существует упрощенная система налогообложения, что является очевидным плюсом. Для ИП установлена ставка в 6% от суммы дохода за год + страховые взносы.
3. Уплата налога в статусе физического лица без необходимости регистрации как ИП. Установлен налог в 13% от суммы годового дохода. Заполняется декларация по форме 3 НДФЛ и сдается в налоговую до 30 апреля текущего года.

Как сдать квартиру правильно: 2 способа

Практически все знают, что сдавать жилье можно двумя способами: в официальном порядке либо неофициальном. При использовании первого способа заключается договор, обладающий юридической силой, с зафиксированными правами и обязанностями как собственника жилья, так и квартиросъемщика.

Если одна из сторон нарушит какой-либо пункт договора, вторая может смело подавать в суд и взыскивать компенсацию. Но при выборе такого варианта придется заплатить налог.

Если же люди выбирают второй вариант, то никакого договора заключено не будет. В данном случае ни собственника, ни квартиросъемщика закон не защищает, а если будет выявлено, что укрывается доход, возникнут проблемы еще и с налоговой.

Чтобы продолжать разговор о видах налогов, которые нужно будет уплатить, определимся, что рассматриваем такой вариант аренды, при котором происходит заключение договора, то есть официальный порядок.

Похожие записи:

• Смена фамилии после развода: особенности и нюансы процедуры
• Как получить стандартный налоговый вычет на детей в 2023 году
• Какой штраф за езду без детского кресла в 2023 году