Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Коротко о перепланировке квартиры

• Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
• Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
• Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
• Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.

Что такое перепланировка

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Перечисленные ниже запрещенные виды изменений по СНИПам также, как и разрешенные варианты, указанные выше, также не являются абсолютно исчерпывающим списком. Однако ориентироваться стоит именно на представленные ограничения:

• Переносить газовую плиту в жилое помещение. Сюда также относится вариант с объединением кухни и другого жилого помещения. Это возможно только при условии, что на кухне не используется газовое оборудование. Например, установлена только электрическая плита.
• Снос несущих элементов, включая сюда как стены, так и балки, опоры или любые другие типы аналогичных конструкций.
• Уничтожение вентиляции или ее разрушение любым другим способом (пусть даже и не намеренное).
• Изменение площади ванной, туалета, балкона или лоджии за счет жилых помещений. Как следствие, можно изменить площадь указанных объектов за счет, например, коридора (нежилое помещение), но нельзя это сделать за счет зала, спальни, гостиной и так далее. Следует учитывать, что это правило действует в обе стороны. Так, например, нельзя не только увеличить площадь балкона за счет зала, но также нельзя и увеличить зал за счет балкона.
• Любые работы в помещениях, из-за которых будет ограничен доступ к общим коммуникациям. Например, нельзя зашивать трубы в коробку так, чтобы ее нельзя было быстро снять или открыть.
• Полностью переносить кухню на территорию любого жилого помещения.
• Размещение приборов отопления, включая сюда как батареи, так и теплый пол на балконах и лоджиях.
• Любые работы по перепланировке в квартирах, которые находятся в аварийных домах, запланированных под снос в течение ближайших трех лет. В этом правиле есть исключения. Например, если в результате перепланировке общая прочность конструкции увеличится – такие изменения согласуют.
• Любые работы по перепланировке без получения согласия со стороны всех совладельцев жилья. Также сюда относятся и любые работы, которые могут затронуть интересы соседей без их согласия.
• Любые работы, в результате которые пожарная безопасность снизится.
• Любые работы, в результате которых фасад станет хуже выглядеть и/или снизится его прочность.
• Любые работы, затрагивающие специализированные помещения дома. Например, нельзя трогать помещения, которые находятся под контролем Штаба ГО (Гражданская оборона) без предварительного согласования с начальником этого Штаба.
• Нельзя замуровывать газовые коммуникации в стены.
• Замуровывание окон, в результате чего будет полностью ликвидирован доступ к естественному освещению в помещение.
• Минимальная площадь одной комнаты, образованной в результате перепланировки не должна быть меньше 9 кв.м. (по ширине – не менее 2,25 метра).
• Расширение подсобных помещений за счет жилой площади.
• Любые работы, идущие вразрез с общим архитектурным стилем строения (актуально только относительно работ, затрагивающих внешнюю часть дома).

Перепланировка квартиры представляет собой изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в техпаспорт помещения. Она может включать:

• перенос и разборку перегородок (например устройство/перенос/изменение границ совмещенного санузла, уборных и ванных комнат).
• перенос, заделка или устройство дверных проемов,
• разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир,
• устройство (перенос) дополнительных кухонь и санузлов,
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений,
• ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения,
• устройство или переоборудование существующих тамбуров,
• устройство несущих стен, проемов в перекрытиях, проемов в несущих стенах.
• устройство или разборка лестниц, подиумов, ступеней, пандусов, антресолей,
• создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов балконов и лоджий,
• К перепланировке относится объединение смежных квартир или раздел одной квартиры на студии, в результате которых образуются иные помещения и т.д.

(ч.2 ст. 25 ЖК РФ, п.1.7.1. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, п.5 ст.141.4. ГК РФ).

Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в техпаспорт помещения. Она может включать в себя:

• установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов,
• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
• устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат,
• прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения и т.д.

(ч.1 ст. 25 ЖК РФ, п.1.7.1. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Эти вопросы базово урегулированы Жилищным кодексом РФ и постановлением Госстроя по всей территории страны. Однако региональные/муниципальные власти также могут вводить свои дополнительные правила переустройства (перепланировок), которые действуют в рамках субъекта РФ или муниципалитета. В частности,

• в Москве действуют «Требования к проведению переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме», утв. постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП.
• В Краснодаре действует Административный регламент предоставления администрацией МО г. Краснодар муниципальной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», утв. Постановлением администрации МО г. Краснодар от 26 декабря 2022 г. N 6142.

Если федеральные (общероссийские) правила действуют плюс-минус постоянно, то например московские требования меняются и дополняются примерно 1 раз в полгода. Поэтому то, что было разрешено делать несколько месяцев назад не факт что будет разрешено в последующем.

Недавно вышло Постановление Конституционного Суда РФ от 23.03.2023 N 9-П, которое также необходимо учитывать тем, кто собирается делить квартиры на студии и/или сдавать его в посуточную аренду.

Дело в том, что еще ранее (с 1 октября 2019 года) вступили в силу требования, запрещающие размещение хостелов и оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов (ст. 17 ЖК в ред. Федерального закона от 15.04.2019 N 59-ФЗ, Информация Роспотребнадзора «Об осуществлении контроля за размещением хостелов в жилых многоквартирных домах»). Нельзя использовать возможность сдавать квартиры посуточно для прикрытия гостиничной деятельности. Для деятельности такого рода необходимо:

• перевести жилое помещение в нежилое,
• предусмотреть соответствующее оснащение,
• звукоизоляцию,
• выполнить требования обеспечения пожарной безопасности
• и прочее.

Перепланировка и ипотека

---

Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.

Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:

• сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
• попросить оценщика не указывать детали переустройства;
• оформить перепланировку законным путем.

Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.

Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.

Требования и ограничения

Каковы ограничения по перепланировке и что запрещено делать? Она не должна угрожать безопасности проживающих, целостности дома и нарушать тепловой контур здания.

Подробно ответить на эти вопросы, касающиеся именно вашего случая (ведь может быть так, что именно в вашем доме и в вашей квартире не допускаются такие изменения) смогут специалисты Департамента капитального строительства муниципалитета, проектных организаций, а также юристы, специализирующиеся по жилищному праву.

Для начала рассмотрим — что нельзя делать при перепланировке:

• снос несущей стены;
• «ужимка» комнат более чем на 25% ради увеличения санузла и кухни;
• расположение санузлов над жилыми помещениями соседей снизу;
• перенос вентиляции, стояка, радиатора;
• объединение комнаты и кухни с газовой плитой;
• расширение лоджии за счет жилого пространства;
• устраивать на лоджии теплый пол от центрального отопления.

Что можно делать:

• «отсечь» от коридора, чтобы увеличить санузел;
• переносить краны за счет установки новых труб;
• объединять пищеблок и комнату за счет дверного проема.

Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2022 году по закону

Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508.

Пункт 11.9 даёт понять, что перепланировка не должна нарушать СНиП и САНПИН постановленный Правительством России.

Сначала потребуется разобрать действия, которые официально запрещается проводить:

1. Любую процедуру, грозящую ухудшить условия жизни окружающих людей и перекрывающих доступ к коммуникационной системе. Этот пункт включает в себя работы связанные с переносом стояком системы горячего/холодного водоснабжения и отопления.

А также обшивание стояка цельной коробкой, которая не предусматривает люк для проверки фактического состояния любой из систем.

1. Работы, которые влекут нарушение несущих мощностей конструкции. Данный пункт чётко прописывает запрет на проведение демонтажных операций несущей стены. Запрещается ещё создание в них проёмов любого типа, без получения соответствующего разрешения на это.
2. Осуществление врезки в коммуникацию общедомового значения устройства, которые отключают или регулируют действия.
3. Работы для уменьшения сечения или выполнение демонтажа вентканала, несмотря на установленные нормы.

Зачастую хозяины квартир не рассматривают в своём плане касаться самого вентиляционного канала, однако не уменьшают вентиляционную шахту, где и есть большое количество пустого пространства, помимо труб. Согласовать данный вопрос довольно сложно.

Место, имеющееся внутри вентиляционных шахт, не включается в общую площадь жилого помещения. Поэтому собственники квартир не покупали её, и не обладают какими-либо правам на это место.

В первом пункте 36 статьи Жилищного кодекса площадь, которая находится внутри шахты, относится к списку имущества дома.

• Приложение 3 (пятого пункта) содержит информацию, что присоединить данное помещение можно лишь собрав хозяев всех жилых помещении в МКД. Потребуется всем присутствующим принимать решение, касаемо передачи места для безвозмездного использования или аренду.

К тому же потребуется положительные ответы более 2/3 владельцев квартир со всего дома. В большинстве случаев собрать всех хозяев практически невозможно. Внутри шахты располагаемое свободное пространстве имеется только по одной причине.

Потому, что архитектор при планировании проработал помещение и оставлял часть помещения с запасом, ведь у него не было достоверной информации о том, какими трубами и с каким сечением потребуется их проставлять инженерам, делающим канализацию и водоснабжение.

1. Увеличение уровня нагрузки на перекрытие при заливе бетона или замещении материалов, из которых сделана перегородка.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Ремонт без согласования перепланировки

Обычный ремонт квартиры без изменений конфигурации помещений не требует согласований. К таким работам относятся:

• Замена встроенной кухни. Разбор или создание встроенной мебели (шкафов, антресолей), которая не образовывает при этом отдельные помещения.
• Переклейка обоев.
• Простая смена напольного покрытия.
• Замена ванны на душ.
• Установка легких раздвижных дверей.
• Перестановка электроплиты на кухне.
• Установка зонирующих перегородок из легких материалов, которые не доходят до потолка.
• Замена и перенос батарей ближе к стояку или дальше от него без прокладки новых подводящих сетей.
• Установка кондиционеров и антенн на наружную стену дома (если это разрешено делать в вашем доме).
• Остекление балконов и лоджий в случае, если дом не относится к памятникам архитектуры.

Также строго запрещается:

• Увеличивать площадь санузла за счёт жилого пространства;
• Оборудовать кухонную зону под санузлом соседей;
• Размещать кухню над жилым помещением соседей;
• Устанавливать вход в ванную из комнаты или кухни (приемлемо разместить вход из спальни, если в квартире есть второй санузел с унитазом);
• Перекрывать доступ к инженерным узлам (стоякам и счетчикам, вентиляторам);
• Оборудовать санузел над жилыми помещениями и кухней соседей снизу;
• Подключать систему обогрева «тёплый пол» к общедомовой системе отопления;
• Устранять дверное полотно из кухонного дверного проема, если на кухне установлена газовая плита.

Перепланировка ипотечной квартиры и социального жилья

Серьезные неприятности могут ожидать тех, кто решил по-новому обустроить жилье, находящееся в залоге у банка в связи с ипотечным или другим кредитом. Дело в том, что по закону разрешение на перепланировку выдается только собственнику, и чтобы получить разрешительный документ заемщик обязательно должен уведомить финансовую организацию о планируемых преобразованиях. Сделав это без уведомления банка, можно в итоге даже лишиться квартиры без возврата средств, уплаченных по кредиту.

Не меньше рискуют и те, кто проживают в незаконно перепланированных квартирах по договору социального найма, который на этом основании может быть расторгнут. Даже если до крайних мер не дойдет, все равно придется платить штраф и все возвращать в исходное состояние.

Варианты перепланировки: форматы жилья и технические нормативы

Даже при условии жестких нормативных ограничений у собственников жилья есть немало возможностей для внесения изменений в конфигурацию квартиры. Уже разработано немало типовых проектов для перепланировки разного вида жилья, и при желании можно воспользоваться ими, слегка оптимизировав под свои нужды. Многие интересные решения можно обнаружить на профильных сайтах, в открытом доступе имеются описания работ, а также методики контроля их проведения.

Стоит помнить о том, что, создавая ваше жилье, проектировщики реализовывали собственный замысел, и прилагали усилия, чтобы добиться единства всех систем, взаимной связи помещений в плане функциональности, а также оптимального распределения нагрузки на несущие конструкции. Задумав перепланировку, собственник жилья, в любом случае, ставит под сомнение первоначальную логику. Достичь желаемого результата можно лишь в том случае, если удастся найти новый баланс между площадями и размещением помещений, их назначением и эксплуатационными возможностями.

Варианты перепланировки во многом зависят также от типа жилья и степени износа. В «хрущевке» проекты и виды работ могут оказаться несколько иными, чем, например, в «сталинке». Так, если собственник желает объединить две квартиры в старом доме (но не принадлежащим к категории «ветхих» или «аварийных»), скорее всего, с получением разрешения у него возникнут сложности. В то время как во многих новостройках это можно делать беспрепятственно, поскольку проектировщики изначально предусмотрели такой вариант перепланировки.

Создавая из одного большого помещения две маленькие комнаты, необходимо позаботиться, чтобы в каждую из них попадал дневной свет – идею кабинета с искусственным освещением никто не одобрит. Хороший вариант – неполные перегородки или раздвижные системы, позволяющие при необходимости снова объединять помещения.

Возможные и недопустимые варианты перепланировки

Законом выделено два варианта перепланировки: простая и сложная.

В число поверхностной входит:

1. Перенос сантехники и кухонной плиты;
2. Демонтаж и установка новых перегородок не несущего типа;
3. Переделка дверных проёмов.

Если при выполнении подобных работ собственники придерживались правил техники безопасности и использовали качественные материалы, угрозы конструкции дома нет. Но даже для таких работ необходимо предварительное разрешение. Если не провести согласование сделанной перепланировки, это чревато штрафами за незаконную деятельность. Необходимо, чтобы новая планировка отвечала указанным в техническом паспорте данными, за чем ревностно следит БТИ.

В перечень «сложных» работ входит:

• Демонтаж стен с целью объединения комнат и расширения полезной жилой площади;
• Перенос кухни;
• Работы по разбору кладовок;
• Обустройство ещё одной ванной комнаты или перенос имеющейся;
• Перемещение коммуникаций;
• Перенос оконных проёмов.

Все эти манипуляции носят серьёзный характер, поэтому для их узаконивания потребуется полноценный проект перепланировки, который готовит компания, имеющая лицензию на выполнение подобных работ.

Если не выполнить согласование вовремя и начать работать без проекта, придётся платить штраф. В итоге согласование перепланировки после работ обойдётся дороже, нежели получение разрешения заранее. Кроме того, трогать несущие стены без разрешения архитекторов не рекомендуется не только по причине возможного штрафа. Подобные работы чреваты разрушением стены и нарушением прочности здания, что приведёт к плачевным последствиям.

Строго запрещено проводить такие действия:

1. Пытаться увеличить площадь кухни за счёт уменьшения комнаты. Допустимые расширения не могут быть больше 25% от общей площади квартиры;
2. Если в квартире проведено газовое снабжение, не допускается совмещать кухню с комнатой при помощи арок;
3. Строго запрещено сносить несущие стены;
4. Демонтировать радиаторы, трубы для подачи холодной или горячей воды (в том числе канализации), менять расположение вентиляционного канала или перекрывать его полностью;
5. Туалет или ванну нельзя переносить в то место, где у соседей снизу находится жилая комната;
6. Пытаться сделать отвод от общего отопления для проведения тепла на лоджию или балкон;
7. Увеличивать размер балкона за счёт использования пространства жилой комнаты.

Не нужно получать никаких разрешений, если планируется клеить обои, выполнять покрасочные работы, устанавливать новую мебель, менять сантехнику. Также не нужно получать «добро» на установку кондиционера. БТИ не интересно, какого цвета унитаз установлен в квартире и как часто меняются двери, подтверждение надо только на масштабные работы с проектом.

Похожие записи:

• Как получать пенсию наличными, минуя банки, карточки и прочее?
• Вторая группа инвалидности льготы и выплаты 2023 год
• Разграничение упрощённого и приказного производства в гражданском процессе