Строительство жилья на сельскохозяйственных землях

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство жилья на сельскохозяйственных землях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, и земли, предназначенные для этих целей.

Какие ВРИ для участков сельскохозяйственных земель существуют

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельского хозяйства в промышленных масштабах, создания защитных лесных насаждений, создания агрохолдингов, научно-исследовательских, образовательных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством, аквакультурой (рыбоводством) ); для частного среднего сельского хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества. (Полный перечень содержится в статье 78 (1) Земельного кодекса Российской Федерации).

Что касается развития, то согласно Классификатору земельных ресурсов, сельскохозяйственные земли можно разделить на две категории Это те, где разрешено строительство капитального жилья, и те, где разрешено строительство неимущественных зданий (в связи с бытовыми нуждами).

Часто задают вопросы о земле для овощеводства и садоводства.

Что можно и что нельзя строить

Новый закон позволяет создавать постоянные строения (с фундаментом) на сельскохозяйственных землях для постоянного проживания. Основным условием является то, что земля должна принадлежать фермеру. В противном случае он может быть использован только по своему первоначальному назначению — для сельскохозяйственного производства.

На этих участках можно возводить только технические или временные постройки.

Разрешенное строительство на сельскохозяйственных землях

• Жилища для личного пользования и хозяйственной деятельности
• Дома отдыха, включая
• Коттеджи или садовые домики,.
• Здания,.
• Навесы, подвалы и склады для производства и хранения собственной продукции,.
• Животноводческие фермы,.
• пруды для разведения рыбы.

Дом можно построить только на землях сельскохозяйственного назначения, относящихся к категории садоводческих и жилых. Если он принадлежит другой группе, обратитесь в местный орган власти и попытайтесь перевести участок в категорию садоводческих или жилых.

ВАЖНО! Перед покупкой сельскохозяйственных земель рекомендуется заранее проверить, можно ли использовать землю для строительства дома или переклассифицировать ее для этой цели. Это можно обнаружить несколькими способами.

• Запросить сведения через информационную службу портала Росреестра.
• обратиться к карте государственных земель (для этого необходимо ввести адрес участка); и
• запросить выписку из реестра недвижимости одного государства, воспользовавшись услугами портала государственных услуг МФЦ или Росреестра.

Регулирование земельного вопроса

Земельный вопрос по КФХ отражается в нескольких нормативно-правовых актах. Важными из них являются следующие законы.

1. В рамках Федерального закона № 74-ФЗ прописываются вопросы возможности возведения объектов на участке КФХ. Документ разрешает строительство на имеющихся территориях.
2. Распределение земель КФХ происходит в соответствии с регламентом, прописанным в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ.
3. Особые права есть у фермерских хозяйств, которым принадлежат земли. Они могут оспорить решение муниципалитета о предоставлении надела. В этом случае следует обратиться в судебные органы.

Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов

Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.

Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.

Условия оформления такого права:

• жильё должно быть в пределах населённого пункта;
• юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
• право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.

Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.

Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.

Какой ОКВЭД выбрать для регистрации бизнеса

ОКВЭД для выращивания растений:

• 0.1 – выращивание однолетников;
• 2 – выращивание многолетников;
• 3 – выращивание рассады.

ОКВЭД для бизнеса, связанного с выращиванием животных:

• 41.1 – 01.41.29 – выращивание животных для продажи молочной продукции;
• 42.1 – 01.42.12 – выращивание животных для продажи мясных продуктов;
• 43.1 – 01.43.3 – выращивание парнокопытных;
• 44 – 01.46.2 – выращивание коз и овец;
• 47.1 – 01.47.3 – выращивание птицы и продажа мясной продукции;
• 49.11 – 01.49.13 – выращивание пчел и реализация их продукции;
• 49.21 – 01.49.22 – выращивание пушных животных;

Фермерские начинания и государственная поддержка

Важность возникновения таких коммерческих структур, деятельность которых непосредственно направлена на повышение благосостояния населения, обусловила государственную поддержку этого вида бизнеса. Правительство предприняло ряд шагов навстречу бизнесменам-фермерам:

• Федеральная целевая программа стабилизации и развития агропромышленного производства РФ на 1996-2000 гг.;
• Федеральный закон «О государственном регулировании агропромышленного производства» (1997 г.);
• Закон РФ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (2003 г.);
• ведомственная целевая программа Министерства сельского хозяйства РФ «Поддержка начинающих фермеров на период 2012-2014 годов»;
• льготное кредитование фермеров;
• снижение налогового бремени для производителей сельхозпродукции.

Как открыть КФХ: ключевые моменты

Крестьянско-фермерское хозяйство причисляют к одному из видов предпринимательства в сфере сельского хозяйства. В состав фермерского объединения могут входить аграрии, связанные родственными узами либо абсолютно чужие люди, но не более 5 человек.

Участники подобного КФХ (старше 16 лет) имеют совместное (долевое) фермерское имущество, сообща занимаются хозяйственной, производственной деятельностью. КФХ может состоять и из одного человека (он же глава, учредитель хозяйства, предприниматель). Правовую сторону деятельности КФХ регулируют:

• Гражданский и Земельный кодексы РФ;
• ФЗ N 74 «О крестьянском хозяйстве» от 11.06.2003;
• ФЗ N 129 «О госрегистрации юрлиц и ИП» от 8.08.2001 в редакциях 2016 года.

При выходе из состава КФХ одного или нескольких членов имущество не делится, а лишь выплачивается компенсация выбывшим соразмерно их долевому участию. Основными требованиями к учредителю крестьянского хозяйства (то есть к тому, кто вправе создать КФХ) являются:

• российское гражданство, но учредителем может стать иностранец (физлицо) либо лицо без гражданства;
• дееспособность.

Соответственно, одно из главных условий — наличие земельного участка. Если такового нет, можно его приобрести либо взять в аренду. Участок земли должен обладать хорошими характеристиками, быть пригодным для создания и ведения на нем фермерского хозяйства.

Фермеры в рамках КФХ вправе выращивать овощи, фрукты, зелень, зерновые культуры и т. д. В сферу занятости фермеров может входить также птицеводство, пчеловодство, рыбоводство и иные виды сельскохозяйственной деятельности.

Регистрация КФХ в качестве юридического лица: пошаговая инструкция

Государственная регистрация фермерского хозяйства производится в соответствии с Административным регламентом предоставления Федеральной налоговой службой государственной услуги по государственной регистрации юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств, утвержденным Приказом ФНС России от 13.01.2020 года № ММВ-7-14/12@.

В целях государственной регистрации указанных субъектов предпринимательской деятельности ФНС России издан Приказ от 31.08.2020 года № ЕД-7-14/617@, в который специальная форма заявления о регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства без образования юридического лица не включена, поскольку порядок государственной регистрации таких хозяйств действующим законодательством РФ не установлен.

Возможно ли дачное строительство на земле сельскохозяйственного назначения

Земли крестьянско-фермерского хозяйства можно использовать под строительство, если недвижимое имущество нужно для полноценного ведения бизнеса на земле. На практике такое возможно при получении разрешения на строительства. А его можно взять у местной администрации в случае предоставления нужной документации. Регистрация по месту жительства на такой территории маловероятна.

На территориях под садоводческие товарищества и с видом разрешенного использования «для дачного строительства» возводить жилые сооружения разрешается. Построенный коттедж при этом должен соответствовать СНиПу, который регулирует застройку в садоводствах.

Есть существенный плюс использования дачных земель, так как на них распространяется «дачная амнистия». Упрощенная процедура регистрации прав на недвижимость позволяет обойти множество нюансов оформления. Например, не нужно разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию готового объекта. Но прописаться на сельхоз землях сложнее было до 2019 года. Сейчас автоматически можно прописаться в них по месту жительства, согласно новому дополнению к закону № 217.

Что можно сказать, в качестве итогов. Помимо единичных улучшений в законах, в последние годы, государство, к сожалению, похоже прикладывает все усилия для того, чтобы владеть собственным домом и участком стало сложно и дорого. Законы меняются буквально каждый год, а налоги растут.

Тем не менее, видны и положительные сдвиги в законодательстве. Очевидно, что дачам в нашей стране уже нужен другой статус, так как люди элементарно не могут решить вопрос с поликлиниками, школами, детскими садами по месту проживания.

А в вопросе строительства и прописки, смены категорий на землях с/х назначения, законодательные нормы следует смягчить, хотя бы местах рядом с крупнейшими городами. Ведь, очевидно, что покупая землю в радиусе, скажем, 20-30 км от Москвы, никто не станет там делать пастбище (это банально не рентабельно, так как слишком высокая цена сотки).

Что такое сельскохозяйственные земли?

Допускается использование части территории сельхозугодий для организации личного хозяйства. Например, для строительства гаражей и домиков дачного типа.

К землям сельскохозяйственного назначения относят:

• пастбища;
• пашни;
• лесополосы;
• сенокосы;
• насаждения;
• дороги.

Самое главное требование для строительства дома — официальная фермерская деятельность. У заявителя должно быть личное крестьянское (фермерское) хозяйство и некоторое количество сельскохозяйственных земель в собственности.

Чтобы избежать массовых застроек, разработан ряд ограничений:

• Фермер может построить только один дом на участке.
• Площадь дома — не более 500 кв. м.
• Количество этажей — не больше трех.
• Площадь застройки под домом — максимум 0,25% от размера всего участка.
• Региональные власти имеют право наложить запрет на строительство на некоторые земли. Например, на участки, которые располагаются близко к городу.
• Запрещено межевать участок, если фермер планирует сократить его площадь после строительства дома.
• Все коммуникации к дому заявитель подводит сам.
• Дома на сельскохозяйственных землях нужно зарегистрировать и поставить на учет до 1 марта 2026 года.

Как зарегистрировать КФХ

Коллективное фермерское хозяйство считается отрытым со дня государственной регистрации. Только после постановки на налоговый учет оно получает правосубъектность и может осуществлять хозяйственную и иную законную деятельность. Правовая система допускает регистрацию КФХ в форме юридического лица, однако чаще всего его глава регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя.

Для совершения регистрационных действий понадобится собрать пакет документов. Глава КФХ может лично подать бумаги в налоговую инспекцию по месту своей прописки. Это позволит избежать затрат на нотариальное удостоверение подписей.

В перечень документов, необходимых для проведения регистрации, входят:

1. заявление формы р21002;
2. соглашение о создании коллективного фермерского хозяйства;
3. квитанция (чек) об оплате госпошлины;
4. копия паспорта главы КФХ и оригинал для сверки;
5. уведомление о переходе на выбранный режим налогообложения (при необходимости).

Внимание стоит уделить составлению учредительного соглашения. В нем нужно детально прописать все главные вопросы функционирования будущего субъекта хозяйственной деятельности. Согласно действующему законодательству в этом документе должны содержаться положения, определяющие:

• членов и главу КФХ;
• порядок управления и полномочия главы;
• права и обязанности членов;
• порядок формирования имущественного фонда, а также правоотношения собственности;
• правила принятия новых членов и выхода из состава коллективного фермерского хозяйства;
• порядок распределения полученных в процессе деятельности доходов, продукции.

Соглашение должно содержать сведения о дате и месте заключения. В конце документа все учредители ставят свои подписи.

Регистрация занимает не более трех рабочих дней. По истечении этого срока можно будет забрать следующие документы:

1. свидетельство о государственной регистрации;
2. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
3. выписку из государственного реестра.

Обязательно стоит открыть расчетный счет в банке. Он понадобится для безналичных расчетов, в том числе для уплаты обязательных платежей в бюджеты и внебюджетные фонды. Регистрация КФХ в ПФР и ФСС происходит автоматически. Соответствующие уведомления направляются почтой на адрес главы хозяйства.

Нужно ли уведомление о строительстве?

Также наша собеседница напомнила, что ранее построенные дома на землях сельхозначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учет до 1 марта 2026 года, как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома. При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном регистрационном органе (Росреестре).

Кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок). Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).

До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ).

При этом объект недвижимости должен соответствовать установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др. (п. 39 ст. 1 ГрК РФ; ч. 12, 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; п. п. 3, 3.1 Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).

Похожие записи:

• Программа реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить по ней
• Как быстро получить выписку из ЕГРН
• Права потребителя при гарантийном ремонте