Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое закладная на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
3aклaднaя нa квapтиpy пo ипoтeкe — имeннaя цeннaя бyмaгa, oбecпeчeннaя ипoтeкoй. Oнa пoдтвepждaeт пepeдaчy пpиoбpeтaeмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa в зaлoг, тo ecть тo, чтo пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax бaнк мoжeт вocпoльзoвaтьcя зaклaднoй и пoлyчить cвoю пpибыль.
3aклaднyю мoжнo oфopмить нa:
📃 квapтиpy в мнoгoэтaжнoм дoмe нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe;
📃 чacтный дoм, кoттeдж или тayнxayc;
📃 зeмeльный yчacтoк c пocтpoeнными здaниями или бeз;
📃 дaчный yчacтoк зa гopoдoм;
📃 кoммepчecкий oбъeкт;
📃 любoй дpyгoй вид нeдвижимocти.
Чтo бaнк cмoжeт cдeлaть c зaклaднoй
Чacтичнo пpoдaть. B этoм cлyчae бaнк пpoдaeт дpyгoй opгaнизaции oпpeдeлeннyю чacть зaлoгa, и пepeнaпpaвляeт плaтeжи пo ипoтeкe eй в тeчeниe oпpeдeлeннoгo вpeмeни.
Пepeycтyпить пpaвa. Этa cдeлкa cчитaeтcя cдeлкoй кyпли-пpoдaжи. Фaктичecки бaнк пpoдaeт зaклaднyю, a вмecтe c нeй — и ипoтeчный кpeдит. Нoвый влaдeлeц нe мoжeт мeнять ycлoвия paнee зaключeннoгo дoгoвopa, пoэтoмy для вac ничeгo нe пoмeняeтcя.
Oбмeнять. Бaнк тaкжe фaктичecки пpoдaeт зaклaднyю, нo пoлyчaeт в oбмeн нa нee дpyгyю. B этoм cлyчae вы тoжe пpocтo внocитe eжeмecячныe плaтeжи cвoeмy бaнкy или зaлoгoдepжaтeлю нaпpямyю, ecли oн — MФO, физичecкoe, юpидичecкoe лицo или кpeдитный кooпepaтив. Ecли кpeдитop — нe бaнк, oн мoжeт cмeнить pacчeтный cчeт, и тoгдa пpидeтcя плaтить кpeдит чepeз дpyгoй бaнк.
Bыпycтить эмиccиoнныe бyмaги. Этo — cвoeoбpaзнoe paздeлeниe зaклaднoй нa нecкoлькo чacтeй, кoтopыe бaнк пpoдaeт юpидичecким лицaм. B этoм cлyчae ycлoвия дoгoвopa тaкжe нe мeняютcя — вы пpoдoлжaeтe выплaчивaть ипoтeкy, нo eжeмecячный плaтeж бyдeт дeлитьcя нa чacти и yxoдить нecкoльким пoлyчaтeлям.
Любaя cдeлкa c зaклaднoй и измeнeния, внeceнныe в нee впocлeдcтвии cдeлки, дoлжны быть зapeгиcтpиpoвaны в Pocpeecтpe. Нoвыe влaдeльцы зaклaдныx или иx чacтeй нe мoгyт мeнять ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa — любыe дoпoлнeния внocятcя тoлькo двycтopoнним coглaшeниeм, c coглacия плaтeльщикa. A вoт пocлe пoгaшeния зaклaднoй мoгyт вoзникнyть cлoжнocти c ee пoиcкoм. Нo вы вceгдa мoжeтe пoлyчить дyбликaт, чтoбы cнять oбpeмeнeниe.
Закладная — это документ, который подтверждает право кредитора на залоговое имущество. Составляет закладную банк, а подписывает заемщик.
Для кредитора закладная не только как гарантия возврата денег от заемщика, но и инструмент для привлечения дополнительных финансов. Если банку потребовались деньги, он вправе продать закладную другому кредитору. Законом это разрешено, согласие плательщика не требуется. Но условия ипотечного договора от этого не изменятся.
Когда банк выпускает ценные бумаги для торговли на бирже, он подкрепляет их закладными. Так финансовой организации удается сохранять нужный оборот денежных средств.
Для заемщика закладная не несет никакой пользы, а только накладывает дополнительную ответственность. Но отказаться от ее подписания нельзя по закону.
Особенности закладной на недвижимость
Закладная — ценная бумага, подтверждающая право кредитора на владение недвижимостью. Если заемщик перестанет делать взносы по графику, банк сможет изъять квартиру или дом, продать объект на аукционе и направить вырученные средства на погашение долга. В договоре прописано: без уважительных причин финансовое учреждение не имеет права изымать жилье у собственника.
Оформление закладной — необязательное условие для выдачи ипотеки. Но практически все банки работают именно по такой схеме. Кредитор, выдавая деньги под процент, всегда рискует. А жилье, оформленное в залог, — гарантия возврата одолженных клиенту средств.
Закладная – ценная бумага, подтверждающая передачу объекта недвижимости в залог в обмен на ипотечные средства. И если заемщик по каким-либо причинам не сможет своевременно расплатиться по жилищному кредиту, есть риск лишиться залоговой недвижимости – банк может распорядиться ею по своему усмотрению (продать полностью или частично, обменять).
Чтобы обезопасить себя, заемщику необходимо трезво взвесить свои финансовые возможности до передачи недвижимости в залог. И если без ипотеки – никак, нужно грамотно составить закладную, зарегистрировать ее в Росреестре, ну и стараться не нарушать сроки внесения ежемесячных ипотечных платежей.
После полного расчета с банком, счастливый и свободный заемщик получает на руки единственный экземпляр закладной, и снимает в МФЦ наложенные обременения на жилье.
Рекомендуем для просмотра видео с освещением вопросов о закладной по ипотеке.
Как банк использует закладную?
Использование закладной на квартиру по ипотеке банком зависит от финансовой организации – кредитор вправе распоряжаться документом в рамках действующего законодательства. Так, банк может:
- просто хранить бумагу, гарантирующую возврат средств по кредитному договору;
- частично перепродать – документ фактически выступает ценной бумагой, такая ситуация возможна, если кредитору требуется привлечение капитала;
- переуступить права требования (полностью продать), уведомив должника об этом, расчетный счет для перечисления ежемесячных платежей меняется;
- обменять – аналог продажи, но взамен банк получает не капитал, а другое имущество;
- выпустить ценные бумаги – гарантия делится на несколько независимых частей, после чего продается организациям либо частным лицам.
Чаще всего закладная банку на квартиру по ипотеке нужна лишь в качестве гарантии – дополнительные действия с ней проводиться не будут. Также кредитор или новый владелец (при продаже) не могут потребовать от заемщика досрочного погашения ссуды.
Какова роль закладной на квартиру?
Ипотеку в банке берут многие россияне. Однако для кредитных организаций это риск, ведь кредит выдают на 15-30 лет. За такое время платёжеспособность клиента может измениться не в его пользу. Чтобы получить гарантию возвращения денег, банк пользуется закладной. Без неё выдача ссуды происходит редко и чаще всего предлагает менее лояльные условия.
Закладная подразумевает договор между заёмщиком и банком, выдавшим ипотеку, на передачу права собственности на приобретённую недвижимость до полного погашения ипотеки.
Это означает, что при оформлении закладной в любом из банков, в том числе ВТБ, заёмщик передаёт квартиру в качестве залога на весь срок кредитования.
Согласно её условиям, и кредитная организация, и закредитованный имеют ряд ограничений. Так, залогодатель не имеет права продать квартиру или подарить. Сдача её в аренду и прописка третьих лиц осуществляется только по согласию банка. Банк не имеет права распоряжаться жильём, если заёмщик выполняет условия договора.
Такое ограничение называется обременением. Оно действует, пока клиент не выплатит ипотеку. После банк передаёт закладную, и заёмщик регистрирует полное право собственности.
Закладная должна соответствовать определённым требованиям:
- Заключена на имя получателя кредита.
- Залог – приобретённое жилье.
- Специалист сделал оценку квартиры.
- Содержит условия получения ссуды.
- Составляется в одном экземпляре.
- Активна на время действия ипотечного договора и действует даже при продлении его условий.
Что делать при рефинансировании
Закладная на квартиру по ипотеке при рефинансировании ипотечного займа переоформляется на новую кредитную организацию. Поскольку заемщик меняет один кредит на другой со сменой кредитора, то и предмет залога передается новому залогодержателю. Первый банк добровольно принимает на себя риск остаться без залога на тот короткий срок, в течение которого происходит рефинансирование кредита.
Таблица 1. Ставки рефинансирования ипотеки (декабрь 2017 г.)
| Наименование банка | Процентная ставка, % |
| ВТБ 24 | 10,7 |
| Сбербанк | 10,9 |
| Открытие | 11,99 |
| Раффайзенбанк | 9,99 |
Как оформляется закладная?
Теперь изучим, как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке, ВТБ или любом другом российском банке.
Заполняется и оформляется документ в банке, причем делается это сразу же по факту подписания кредитного договора. Таким образом банк защищает себя от возможного обмана со стороны заемщика, когда ссуда уже передана ему, а вот регистрировать обременение клиент отказывается.
Закладную официально подписывают и сотрудники банка, а клиент — только после полного предоставления требуемых документов. Далее нужно оплатить госпошлину за будущую регистрацию закладной. Пошлина обойдется в 2 000 рублей для физических лиц и 220 000 рублей для юридических лиц, если жилье еще не находится в собственности у заемщика.
Далее квитанцию об оплате вместе с остальным пакетом бумаг нужно направить в Росреестр лично в их отделении или же через МФЦ. В течение небольшого срока, 3-5 рабочих дней, будет произведена регистрация обременения. Заявителю из Росреестра будет послана или передана лично выписка из ЕГРН, удостоверяющая наличие обременения.
Способы использования банком закладной на квартиру по ипотеке
Как уже упоминалось, закладная является основным документом, который защищает интересы банковской организации при невозврате кредитных средств заемщиком. В таком случае кредитор имеет право продать залоговое имущество для покрытия задолженности.
Также данный документ является страховкой для банковской организации в случае возможного банкротства. Банк вправе им распоряжаться до полного погашения долга по ипотечному кредиту, если в договоре не отражены запрещающие это условия.
Закладная на квартиру по ипотеке может использоваться банком следующими способами:
- Частичная продажа залога.
- Переуступка прав.
- Обмен закладными.
- Выпуск ипотечных эмиссионных ценных бумаг.
Часто задаваемые вопросы про закладную на квартиру по ипотеке
Вопрос 1: «Где указывается номер закладной по ипотеке на квартиру?»
В процессе регистрации закладная получает 13-значный номер. Он, как правило, указывается в разделе «Дата, номер, место регистрации».
В данном случае речь идет о номере записи о собственнике в реестре. Непосредственно документу Росреестром номер не присваивается. Это может сделать только залогодержатель. Выяснить номер документа можно или в отделении банковской организации, или получив выписку из ЕГРН.
Вопрос 2: «Стоит ли волноваться при продаже банком закладной на квартиру по ипотеке?»
Причин для опасений нет, поскольку в такой ситуации внесение изменений в ипотечный договор не допускается, то есть срок возврата долга, величина ежемесячного взноса и другие условия остаются неизменными. Единственное, что может поменяться, – это реквизиты, на которые вносятся ежемесячные платежи. В этом случае в течение 30 дней вы будете оповещены лично или по почте.
Варианты использования банком
Что такое закладная по ипотеке для банка? Как мы уже писали выше, закладная на квартиру по ипотеке – это главная гарантия защиты финансовых интересов банка. Этот документ он может использовать для принудительной продажи объекта залога в случае отказа или невозможности со стороны заемщика выполнять свои обязательства по ипотеке.
Но также она, как ценная бумага, может страховать банк от финансового краха. До тех пор, пока заемщик полностью не расплатился по ипотеке, финансовая организация может воспользоваться ей по своему усмотрению, если в ипотечном договоре не указаны какие-либо особые обстоятельства, запрещающие банку перепродавать её или производить какие-либо другие операции с ней.
Варианты использования банком:
- Частичная продажа залога;
- Переуступка прав;
- Обмен закладными;
- Выпуск эмиссионных бумаг.
Закладная на квартиру по ипотеке представляет собой ценную бумагу, обеспеченную ипотекой. Она служит для подтверждения передачи приобретаемой недвижимости в залог. Это означает, что при некоторых обстоятельствах банк может использовать закладную и получить свою часть прибыли.
Этот документ можно оформить на следующие виды объектов:
- Квартира в многоэтажном здании на вторичном или первичном рынке.
- Частный дом, таунхаус, коттедж;
- Загородный участок;
- Земельный участок с наличием построек или без них;
- Коммерческая недвижимость;
- Иные виды недвижимости.